Wo wohnt man in Kiel am günstigsten? Mietspiegel zeigt Unterschiede

Zwischen einzelnen Kieler Wohnlagen liegen laut offiziellem Mietspiegel deutliche Unterschiede. Wer günstiger wohnen möchte, sollte allerdings genauer hinschauen: Entscheidend ist nicht nur der Stadtteil, sondern teilweise sogar der konkrete Straßenabschnitt.

Wer in Kiel eine Wohnung sucht, kennt das Problem: Schon wenige Kilometer können beim Mietpreis einen deutlichen Unterschied machen. Doch wo ist Wohnen in Kiel eigentlich am günstigsten? Einen Hinweis darauf liefert der offizielle Kieler Mietspiegel 2025.

Einen einzelnen „günstigsten Stadtteil“ nennt die Stadt darin allerdings nicht. Stattdessen werden die Kieler Straßen und teilweise sogar einzelne Hausnummernbereiche in vier verschiedene Wohnlagen eingeteilt. Der Mietspiegel 2025 wurde von der Kieler Ratsversammlung anerkannt und gilt als qualifizierter Mietspiegel. Grundlage sind repräsentative Mietdaten mit Stand Oktober 2024. (Kiel⁠)

Vier Wohnlagen entscheiden mit über die Vergleichsmiete

Die Wohnlage fließt direkt in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Dafür unterscheidet die Stadt zwischen einfacher, normaler, guter und sehr guter Wohnlage.

Bei einer einfachen Wohnlage werden zwölf Prozent von der Basis-Nettokaltmiete abgezogen. Eine normale Wohnlage verändert den Ausgangswert nicht. Für eine gute Wohnlage kommen fünf Prozent hinzu, bei einer sehr guten Wohnlage sogar 16 Prozent. (Kiel⁠)

Damit ergibt sich:

• Einfache Wohnlage: −12 Prozent

• Normale Wohnlage: ±0 Prozent

• Gute Wohnlage: +5 Prozent

• Sehr gute Wohnlage: +16 Prozent

Rein nach dem Faktor Wohnlage wohnt man somit dort am günstigsten, wo der Kieler Mietspiegel eine Straße als „einfach“ einstuft.

Diese Kieler Straßen gehören zur günstigsten Kategorie

Davon gibt es in Kiel eine ganze Reihe. Als einfache Wohnlage werden im offiziellen Straßenverzeichnis beispielsweise der Ostring, die Preetzer Straße, Prieser Höhe, der Kurt-Schumacher-Platz, der Skandinaviendamm, der Vinetaplatz, die Werftstraße und die Dietrichsdorfer Höhe geführt. (Kiel⁠)

Auch die Wellingdorfer Straße, der Schwedendamm, die Schwentinestraße, Teile des Theodor-Heuss-Rings, die Bahnhofstraße oder die Alte Lübecker Chaussee gehören laut Mietspiegel zur Kategorie „Einfach“. (Kiel⁠)

Auffällig ist damit: Günstigere Wohnlagen finden sich nicht nur in einem einzigen Kieler Stadtteil. Sie verteilen sich auf zahlreiche Bereiche der Stadt.

Was bedeutet das konkret in Euro?

Ein Beispiel zeigt, wie groß der Unterschied allein durch die Wohnlage sein kann.

Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern nennt der Mietspiegel zunächst eine Basis-Nettokaltmiete von 8,15 Euro pro Quadratmeter.

Würde man ausschließlich den Faktor Wohnlage verändern und alle anderen Eigenschaften der Wohnung gleich lassen, ergäbe sich rechnerisch:

Einfache Wohnlage:
7,17 Euro pro Quadratmeter
→ rund 502 Euro Nettokaltmiete im Monat

Normale Wohnlage:
8,15 Euro pro Quadratmeter
→ rund 571 Euro Nettokaltmiete im Monat

Gute Wohnlage:
8,56 Euro pro Quadratmeter
→ rund 599 Euro Nettokaltmiete im Monat

Sehr gute Wohnlage:
9,45 Euro pro Quadratmeter
→ rund 662 Euro Nettokaltmiete im Monat

Zwischen einer einfachen und einer sehr guten Wohnlage liegen in diesem Beispiel damit rund 160 Euro Nettokaltmiete im Monat – beziehungsweise fast 1.920 Euro im Jahr.

Das ist allerdings nur eine Modellrechnung, die den Einfluss der Lage isoliert betrachtet.

Auf der anderen Seite: Diese Straßen gelten als besonders gute Wohnlagen

Am oberen Ende der Kieler Skala stehen Straßen, die als „sehr gute Wohnlage“ bewertet werden. Dazu gehören beispielsweise der Düsternbrooker Weg, die Reventlouallee, die Bismarckallee sowie Teile der Beselerallee, Waitzstraße, Wrangelstraße und Düppelstraße. (Kiel⁠)

Bei diesen Adressen erhöht der Faktor Wohnlage die Basis-Nettokaltmiete um 16 Prozent.

Dabei kann sogar innerhalb derselben Straße die Einstufung wechseln. Die Stadt nennt im Mietspiegel selbst das Beispiel der Bülowstraße: Einige Hausnummern liegen dort in einer sehr guten, andere in einer guten Wohnlage. (Kiel⁠)

Die Wohnlage allein sagt noch nicht, wie teuer eine Wohnung tatsächlich ist

Wer nun gezielt nach einer Straße mit der Einstufung „Einfach“ sucht, bekommt deshalb nicht automatisch die billigste Wohnung Kiels.

Der Mietspiegel berücksichtigt neben der Lage unter anderem Wohnungsgröße, Baujahr, Modernisierung, Ausstattung, Geschosslage und Sanitärausstattung. Gerade das Baujahr kann einen erheblichen Einfluss haben. Bei Wohnungen aus den Jahren 2020 bis 2024 sieht der Mietspiegel beispielsweise einen Zuschlag von 51 Prozent gegenüber der Basis vor. (Kiel⁠)

Eine moderne Wohnung in einfacher Wohnlage kann deshalb deutlich teurer sein als eine ältere Wohnung in einer besseren Wohnlage.

Hinzu kommt: Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab und ist keine Liste der aktuell auf Immobilienportalen verlangten Angebotsmieten. Er berücksichtigt Mieten, die innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Vergleichszeitraums vereinbart oder verändert wurden. (Kiel⁠)

Wo wohnt man in Kiel also am günstigsten?

Eine eindeutige Antwort wie „Mettenhof ist der günstigste Stadtteil“ lässt sich aus dem offiziellen Mietspiegel nicht seriös ableiten.

Klar ist aber: Die günstigste offizielle Wohnlagen-Kategorie ist „Einfach“ – mit einem Abschlag von zwölf Prozent auf die Basis-Nettokaltmiete. Zu ihr gehören zahlreiche Straßen unter anderem rund um den Ostring, die Werftstraße, den Vinetaplatz, den Skandinaviendamm, den Kurt-Schumacher-Platz sowie in Dietrichsdorf, Wellingdorf und Pries.

Wer seine eigene Straße überprüfen möchte, findet im Kieler Mietspiegel ein alphabetisches Straßenverzeichnis. Teilweise sollte dabei genau auf die Hausnummer geachtet werden, da sich die Wohnlage innerhalb einer Straße ändern kann.

Quelle: Landeshauptstadt Kiel – Kieler Mietspiegel 2025

Dieser Artikel wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt und redaktionell aufbereitet.

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